关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知
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关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知
关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知
财税[2011]137号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，自2012年1月1日起，免征蔬菜流通环节增值税。现将有关事项通知如下：
一、对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。
蔬菜是指可作副食的草本、木本植物，包括各种蔬菜、菌类植物和少数可作副食的木本植物。蔬菜的主要品种参照《蔬菜主要品种目录》（见附件）执行。
经挑选、清洗、切分、晾晒、包装、脱水、冷藏、冷冻等工序加工的蔬菜，属于本通知所述蔬菜的范围。
各种蔬菜罐头不属于本通知所述蔬菜的范围。蔬菜罐头是指蔬菜经处理、装罐、密封、杀菌或无菌包装而制成的食品。
二、纳税人既销售蔬菜又销售其他增值税应税货物的，应分别核算蔬菜和其他增值税应税货物的销售额；未分别核算的，不得享受蔬菜增值税免税政策。
附件：蔬菜主要品种目录
http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201201/W020120106597147871625.doc
财政部 国家税务总局
二○一一年十二月三十一日
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这份意向书真的无效吗？
杨红良
商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。
上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日
上海市人民政府
上海市消防监督管理处罚办法
上海市政府
第一条 根据《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《上海市消防监督管理若干规定》及其他有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内的单位和个人违反消防监督管理规定的，依照本办法予以处罚。
第三条 公安机关对违反消防监督管理的行为，坚持教育与处罚相结合的原则。
第四条 对违反消防监督管理行为的处罚，分为下列七种：
（一）警告；
（二）罚款；
（三）拘留；
（四）吊销证书；
（五）没收财物；
（六）责令改正；
（七）责令停产、停业。
第五条 对违反消防监督管理的行为，公安机关可采取查封、扣押的强制措施。
第六条 对单位（包括个体工商户，下同）违反消防监督管理规定的行为进行处罚，可并处直接责任者。
第七条 违反消防安全管理规定，有下列行为之一的，对个人处一百元以下罚款或者警告，对单位处一千元以上一万元以下罚款：
（一）违反规定使用电炉、电熨斗等电热器具的；
（二）宾馆、饭店内擅自使用液化石油气或在客房内使用非阻燃的地毯、墙纸、纸篓的；
（三）擅自拆除、移动消火栓等消防设施的；
（四）违反规定进行电焊、气焊（割）作业的；
（五）占用防火间距或者搭棚、盖房、挖沟、砌墙堵塞消防车通道的；
（六）指挥或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业，尚未造成严重后果的；
（七）不按规定安装避雷装置的。
第八条 违反消防安全管理规定，有下列行为之一的，对个人处一百元以下罚款或者警告，对单位责令其改正，逾期不改或不采取有效措施的，处一千元以上二万元以下罚款：
（一）违反规定安装、敷设、维修电器线路及设备的；
（二）不按规定配备消防器材的；
（三）使用自动报警、灭火设备的单位擅自停用报警、灭火设备的；
（四）埋压、圈占或者损毁消火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用的；
（五）阻塞高层住宅、地下工程、宾馆、饭店、商场、集贸市场、影剧院、俱乐部、体育馆等公共场所的安全出口、疏散通道的；
（六）违反仓库、古建筑防火管理规定的；
（七）不按规定建立专职消防队的；
（八）有其他重大火险隐患的。
在随时有可能发生火灾危险的紧急情况下，可责令该单位将危险部位停产、停业：
第九条 违反易燃易爆化学物品管理规定，有下列第一项至第三项行为之一的，对个人处一百元以下罚款或者警告，有其中第一项行为的，可并处没收财物；有第四项行为的，处十日以下拘留、一百元以下罚款或者警告；有第五项行为的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告
；对单位有下列行为之一的，处一千元以上一万元以下罚款，对直接责任者可并处吊销证书：
（一）携带易燃易爆化学物品进入车站、码头、机场等人员集中的公共场所，或乘坐公共车辆、火车、船舶、飞机等公共交通工具的；
（二）机动车、电瓶车等车辆未安装防护装置进入易燃易爆化学物品生产区、仓库区的；
（三）违反规定装卸、销毁易燃易爆化学物品的；
（四）违反禁令在有易燃易爆化学物品的地方吸烟、使用明火的；
（五）违反规定生产、储存、运输、销售、使用易燃易爆化学物品，尚未造成严重后果的。
第十条 违反建筑防火管理规定，有下列行为之一的，处一千元以上二万元以下罚款，并可责令其立即停止施工或停止使用：
（一）建设单位新建、改建、扩建工程或进行内装修工程，其防火设计未经公安消防监督机构审核同意而交付施工，或将未经验收合格的工程交付使用的；
（二）施工单位擅自改变工程防火设计和要求或未按防火设计和要求施工的；
（三）不具备相应资质等级的施工单位擅自承担安装、维修火灾报警和固定灭火系统等技术性能较高的消防设备工程，或安装的消防设施不符合防火规定及要求的；
（四）未经公安消防监督机构审核同意，擅自改变建筑物用途的。
第十一条 生产、销售消防产品违反消防产品质量监督管理规定，有下列情形之一的，公安消防监督机构应责令停止生产、销售，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；对该产品不准出厂和销售，并追回已出厂或销售的产品，直至撤销对该产品的认可：
（一）生产、销售的产品不符合保障人体健康和人身财产安全的消防技术标准的；
（二）生产者、销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品的；
（三）生产国家明令淘汰的产品的；
（四）销售失效、变质产品的。
第十二条 生产、销售消防产品标识违反消防产品质量监督管理规定，有下列第一项至第三项行为之一的，公安消防监督机构可责令其改正；对有第四项行为的，视其情节轻重，责令停止生产、销售，并可处以违法所得百分之十五至百分之二十的罚款；
（一）无产品质量检验合格证明的；
（二）无中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址的；
（三）无主要技术参数的；
（四）限时使用的产品未标明生产日期和安全使用期或失效日期的。
第十三条 对维修消防产品不符合技术标准的单位，公安消防监督机构应发出《消防产品质量整改通知书》，责令其改正，并可处一千元以上二万元以下罚款；对不具备维修条件的单位，可撤销对其的维修认可。
第十四条 未经市公安消防监督机构认可，擅自从事生产、维修、销售消防产品的单位或个人，处一千元以上二万元以下罚款。
第十五条 有下列第一项行为的，处一百元以下罚款或者警告；有下列第二至第四项行为之一的，处十日以下拘留、一百元以下罚款或者警告：
（一）未经公安消防监督机构许可擅自进入火灾事故现场，妨碍火灾原因调查，或擅自清除火灾事故现场的；
（二）故意阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序，尚不够刑事处罚的；
（三）拒不执行火场指挥员指挥，影响灭火救灾的；
（四）过失引起火灾，尚未造成严重损失的。
第十六条 谎报险情，制造混乱的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告。
第十七条 对单位违反消防监督管理规定，造成火灾、爆炸事故，尚未造成人员重伤或死亡的，处二万元以下罚款。
第十八条 违反消防监督管理规定，有下列行为之一的，由本单位或其主管部门视情节轻重，给予行政处分或者经济处罚；其中，对因防火负责人的故意或过失行为造成重大火灾事故的，公安消防监督机构可对其处二百元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）设计人员未按防火设计规范进行设计的；
（二）值班人员擅离职守或失职的；
（三）防火负责人不履行职责的。
第十九条 对违反消防监督管理行为的处罚，由县以上公安机关裁决。
第二十条 对违反消防监督管理的个人处警告或者五十元以下罚款，或者罚款数额超过五十元被处罚人没有异议的，可以由公安消防监督员当场处罚。
第二十一条 除第二十条规定的当场处罚外，对违反消防监督管理的单位或个人的处罚，适用下列程序：
（一）传唤。公安消防监督机构对违反消防监督管理的单位或个人，需要传唤的，使用传唤证。对当场发现违反消防监督管理的，可以口头传唤。单位违反消防监督管理的，可传唤单位负责人。
（二）讯问。违反消防监督管理的单位或个人，应当如实回答公安消防监督机构的讯问。讯问时应当作出笔录，被讯问人经核对认为无误后，应当在笔录上签名或盖章，讯问人也应当在笔录上签名。
（三）取证。公安消防监督机构收集证据材料时，有关单位、公民应当积极支持和协助。询问证人时，证人应当如实反映情况，询问应当作出笔录。证人经核对认为无误后，应当在笔录上签名或盖章。
（四）裁决。经讯问查证，事实清楚，证据确凿的，依照本办法的有关条款裁决。
消防监督管理处罚的有关法律文书，由市公安局统一制定。
第二十二条 两人以上同时违反消防监督管理规定的，分别处罚。单位、个人同时有两种以上违反消防监督管理规定的行为，分别裁决、合并执行。
第二十三条 裁决应填写裁决书，并立即向被处罚人或单位负责人宣布。
第二十四条 受罚款处罚的单位或个人应当将罚款当场交公安消防监督员或者在接到裁决书之日后五日内送交裁决机关。
裁决机关收到罚款或没收财物，应当给被处罚的单位或个人开具收据，罚款及没收财物变卖款一律上缴国库。
第二十五条 裁决停产、停业的裁决书应明确其部位、区域、时间和恢复生产、维修、经营应具备的条件。对有可能随时发生火灾爆炸的危险部位或区域，可由管辖的公安消防监督机构先行责令停产、停业，并在二十四小时内送达裁决书。
第二十六条 受处罚的单位或个人对处罚裁决不服的，可在接到处罚裁决书之日后五日内，向上一级公安机关申请复议。复议机关应在收到复议申请书之日后五日内进行复议并作出决定，对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定书之日后五日内向人民法院提起诉讼。
第二十七条 当事人对市公安消防监督机构根据本办法第十一至十四条规定所作的处罚裁决不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内向上一级公安机关申请复议；当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内直接向人民法院起诉。
上一级公安机关应当在接到复议申请之日起六十日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。上一级公安机关逾期不作出复议决定的，当事人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院起诉。
第二十八条 公安人员执行本办法时，应当严格遵守法纪，秉公执法，不得徇私舞弊。违者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 本办法由市公安局负责解释。
第三十条 本办法自一九九三年十月一日起实施。
1993年8月14日
杨红良
商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。
上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日
上海市消防监督管理处罚办法
上海市消防监督管理处罚办法
上海市政府
第一条 根据《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《上海市消防监督管理若干规定》及其他有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内的单位和个人违反消防监督管理规定的，依照本办法予以处罚。
第三条 公安机关对违反消防监督管理的行为，坚持教育与处罚相结合的原则。
第四条 对违反消防监督管理行为的处罚，分为下列七种：
（一）警告；
（二）罚款；
（三）拘留；
（四）吊销证书；
（五）没收财物；
（六）责令改正；
（七）责令停产、停业。
第五条 对违反消防监督管理的行为，公安机关可采取查封、扣押的强制措施。
第六条 对单位（包括个体工商户，下同）违反消防监督管理规定的行为进行处罚，可并处直接责任者。
第七条 违反消防安全管理规定，有下列行为之一的，对个人处一百元以下罚款或者警告，对单位处一千元以上一万元以下罚款：
（一）违反规定使用电炉、电熨斗等电热器具的；
（二）宾馆、饭店内擅自使用液化石油气或在客房内使用非阻燃的地毯、墙纸、纸篓的；
（三）擅自拆除、移动消火栓等消防设施的；
（四）违反规定进行电焊、气焊（割）作业的；
（五）占用防火间距或者搭棚、盖房、挖沟、砌墙堵塞消防车通道的；
（六）指挥或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业，尚未造成严重后果的；
（七）不按规定安装避雷装置的。
第八条 违反消防安全管理规定，有下列行为之一的，对个人处一百元以下罚款或者警告，对单位责令其改正，逾期不改或不采取有效措施的，处一千元以上二万元以下罚款：
（一）违反规定安装、敷设、维修电器线路及设备的；
（二）不按规定配备消防器材的；
（三）使用自动报警、灭火设备的单位擅自停用报警、灭火设备的；
（四）埋压、圈占或者损毁消火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用的；
（五）阻塞高层住宅、地下工程、宾馆、饭店、商场、集贸市场、影剧院、俱乐部、体育馆等公共场所的安全出口、疏散通道的；
（六）违反仓库、古建筑防火管理规定的；
（七）不按规定建立专职消防队的；
（八）有其他重大火险隐患的。
在随时有可能发生火灾危险的紧急情况下，可责令该单位将危险部位停产、停业：
第九条 违反易燃易爆化学物品管理规定，有下列第一项至第三项行为之一的，对个人处一百元以下罚款或者警告，有其中第一项行为的，可并处没收财物；有第四项行为的，处十日以下拘留、一百元以下罚款或者警告；有第五项行为的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告
；对单位有下列行为之一的，处一千元以上一万元以下罚款，对直接责任者可并处吊销证书：
（一）携带易燃易爆化学物品进入车站、码头、机场等人员集中的公共场所，或乘坐公共车辆、火车、船舶、飞机等公共交通工具的；
（二）机动车、电瓶车等车辆未安装防护装置进入易燃易爆化学物品生产区、仓库区的；
（三）违反规定装卸、销毁易燃易爆化学物品的；
（四）违反禁令在有易燃易爆化学物品的地方吸烟、使用明火的；
（五）违反规定生产、储存、运输、销售、使用易燃易爆化学物品，尚未造成严重后果的。
第十条 违反建筑防火管理规定，有下列行为之一的，处一千元以上二万元以下罚款，并可责令其立即停止施工或停止使用：
（一）建设单位新建、改建、扩建工程或进行内装修工程，其防火设计未经公安消防监督机构审核同意而交付施工，或将未经验收合格的工程交付使用的；
（二）施工单位擅自改变工程防火设计和要求或未按防火设计和要求施工的；
（三）不具备相应资质等级的施工单位擅自承担安装、维修火灾报警和固定灭火系统等技术性能较高的消防设备工程，或安装的消防设施不符合防火规定及要求的；
（四）未经公安消防监督机构审核同意，擅自改变建筑物用途的。
第十一条 生产、销售消防产品违反消防产品质量监督管理规定，有下列情形之一的，公安消防监督机构应责令停止生产、销售，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；对该产品不准出厂和销售，并追回已出厂或销售的产品，直至撤销对该产品的认可：
（一）生产、销售的产品不符合保障人体健康和人身财产安全的消防技术标准的；
（二）生产者、销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品的；
（三）生产国家明令淘汰的产品的；
（四）销售失效、变质产品的。
第十二条 生产、销售消防产品标识违反消防产品质量监督管理规定，有下列第一项至第三项行为之一的，公安消防监督机构可责令其改正；对有第四项行为的，视其情节轻重，责令停止生产、销售，并可处以违法所得百分之十五至百分之二十的罚款；
（一）无产品质量检验合格证明的；
（二）无中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址的；
（三）无主要技术参数的；
（四）限时使用的产品未标明生产日期和安全使用期或失效日期的。
第十三条 对维修消防产品不符合技术标准的单位，公安消防监督机构应发出《消防产品质量整改通知书》，责令其改正，并可处一千元以上二万元以下罚款；对不具备维修条件的单位，可撤销对其的维修认可。
第十四条 未经市公安消防监督机构认可，擅自从事生产、维修、销售消防产品的单位或个人，处一千元以上二万元以下罚款。
第十五条 有下列第一项行为的，处一百元以下罚款或者警告；有下列第二至第四项行为之一的，处十日以下拘留、一百元以下罚款或者警告：
（一）未经公安消防监督机构许可擅自进入火灾事故现场，妨碍火灾原因调查，或擅自清除火灾事故现场的；
（二）故意阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序，尚不够刑事处罚的；
（三）拒不执行火场指挥员指挥，影响灭火救灾的；
（四）过失引起火灾，尚未造成严重损失的。
第十六条 谎报险情，制造混乱的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告。
第十七条 对单位违反消防监督管理规定，造成火灾、爆炸事故，尚未造成人员重伤或死亡的，处二万元以下罚款。
第十八条 违反消防监督管理规定，有下列行为之一的，由本单位或其主管部门视情节轻重，给予行政处分或者经济处罚；其中，对因防火负责人的故意或过失行为造成重大火灾事故的，公安消防监督机构可对其处二百元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）设计人员未按防火设计规范进行设计的；
（二）值班人员擅离职守或失职的；
（三）防火负责人不履行职责的。
第十九条 对违反消防监督管理行为的处罚，由县以上公安机关裁决。
第二十条 对违反消防监督管理的个人处警告或者五十元以下罚款，或者罚款数额超过五十元被处罚人没有异议的，可以由公安消防监督员当场处罚。
第二十一条 除第二十条规定的当场处罚外，对违反消防监督管理的单位或个人的处罚，适用下列程序：
（一）传唤。公安消防监督机构对违反消防监督管理的单位或个人，需要传唤的，使用传唤证。对当场发现违反消防监督管理的，可以口头传唤。单位违反消防监督管理的，可传唤单位负责人。
（二）讯问。违反消防监督管理的单位或个人，应当如实回答公安消防监督机构的讯问。讯问时应当作出笔录，被讯问人经核对认为无误后，应当在笔录上签名或盖章，讯问人也应当在笔录上签名。
（三）取证。公安消防监督机构收集证据材料时，有关单位、公民应当积极支持和协助。询问证人时，证人应当如实反映情况，询问应当作出笔录。证人经核对认为无误后，应当在笔录上签名或盖章。
（四）裁决。经讯问查证，事实清楚，证据确凿的，依照本办法的有关条款裁决。
消防监督管理处罚的有关法律文书，由市公安局统一制定。
第二十二条 两人以上同时违反消防监督管理规定的，分别处罚。单位、个人同时有两种以上违反消防监督管理规定的行为，分别裁决、合并执行。
第二十三条 裁决应填写裁决书，并立即向被处罚人或单位负责人宣布。
第二十四条 受罚款处罚的单位或个人应当将罚款当场交公安消防监督员或者在接到裁决书之日后五日内送交裁决机关。
裁决机关收到罚款或没收财物，应当给被处罚的单位或个人开具收据，罚款及没收财物变卖款一律上缴国库。
第二十五条 裁决停产、停业的裁决书应明确其部位、区域、时间和恢复生产、维修、经营应具备的条件。对有可能随时发生火灾爆炸的危险部位或区域，可由管辖的公安消防监督机构先行责令停产、停业，并在二十四小时内送达裁决书。
第二十六条 受处罚的单位或个人对处罚裁决不服的，可在接到处罚裁决书之日后五日内，向上一级公安机关申请复议。复议机关应在收到复议申请书之日后五日内进行复议并作出决定，对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定书之日后五日内向人民法院提起诉讼。
第二十七条 当事人对市公安消防监督机构根据本办法第十一至十四条规定所作的处罚裁决不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内向上一级公安机关申请复议；当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内直接向人民法院起诉。
上一级公安机关应当在接到复议申请之日起六十日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。上一级公安机关逾期不作出复议决定的，当事人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院起诉。
第二十八条 公安人员执行本办法时，应当严格遵守法纪，秉公执法，不得徇私舞弊。违者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 本办法由市公安局负责解释。
第三十条 本办法自一九九三年十月一日起实施。
1993年8月14日
