浙江省住宅区物业管理办法
浙江省人民政府
浙江省住宅区物业管理办法
省政府令第113号
《浙江省住宅区物业管理办法》已经省人民政府第２０次常务会议审议通过,现予发布，自一九九九年九月一日起施行。
省 长 柴松岳
一九九九年五月十一日
第一章 总 则
第一条 为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积ｌ万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
第四条 县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。
各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第二章 业主大会与业主委员会
第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到６０％以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。
第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。
第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（二)审议业主委员会工作报告；
（三)选举罢免业主委员会委员；
（四)决定聘用或解聘物业管理企业；
（五)审议通过住宅区物业管理方案；
（六)决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条 业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或１０％以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条 业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：
（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三)监督检查物业管理经费的使用情况；
（四)检查业主公约的执行情况；
（五)受理业主对物业管理企业的投诉；
（六)监督和协助物业管理企业的工作；
（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会根据住宅区的规模由５至１５人组成,设主任１人,副主任１至３人,每届任期３年。
业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条 业主公约对全体业主具有约束力。
业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。
第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理企业
第十二条 住宅区交付使用而入住率不到６０％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
第十三条 实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。
委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。
第十四条 物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。
第十五条 物业管理企业的权利：
（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；
（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；
（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
第十六条 物业管理企业根据委托合同提供下列服务：
（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；
（二)住宅区的清洁卫生；
（三)绿地、花草树木的养护、管理；
（四)车辆进出及停放的管理；
（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；
（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。
第四章 物业的使用与维护
第十七条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
（一)住宅区总平面图；
（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三)住宅区地下管网图；
（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五)住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
第十八条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。
第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。
物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
第二十条 物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。
第二十一条 住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十二条 住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第二十三条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；
（五)随意停放机动车辆；
（六)乱设摊、乱设集贸市场；
（七)乱倒垃圾、杂物；
（八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第五章 物业管理用房与费用
第二十五条 开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积７‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中３‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。
物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。
第二十六条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。
第六章 法律责任
第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以２０００元以上10000元以下的罚款。
第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。
第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。
第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十二条 当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。
第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。
本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 本办法自１９９９年９月１日起施行。
国务院关于深化化肥流通体制改革的通知
国务院
国务院关于深化化肥流通体制改革的通知
国务院
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
近年来，各地区、各部门认真贯彻国务院关于化肥工作的各项方针政策，努力做好化肥的生产和流通工作，取得了明显成效。但化肥生产和流通中仍然存在一些矛盾和问题，主要是现行的管理方式不能适应市场供求形势的变化，生产和经营企业亏损严重；经营环节较多，费用较高；价
格形成机制不灵活，难以发挥调节市场的作用；进口代理机制不完善；市场秩序不规范。必须进一步深化化肥流通体制改革，建立起适应社会主义市场经济要求、在国家宏观调控下主要由市场配置资源的化肥流通体制，以促进化肥生产和流通的健康发展。现就有关问题通知如下：
一、改革化肥流通管理，做好总量平衡和宏观调控
国家对化肥流通的管理由直接计划管理为主改为间接管理为主，发挥市场配置化肥资源的基础性作用。取消国产化肥指令性生产计划和统配收购计划，由化肥生产和经营企业自主进行购销活动。鼓励化肥生产和经营企业建立稳定的产销关系，化肥生产企业既可以与化肥经营企业直接签
订购销合同，也可以实行销售代理。
取消指令性计划后，为避免市场的盲目性，国家计委仍应会同有关部门搞好全国化肥的总量平衡和宏观调控，进行必要的省际间产需平衡衔接，协调大型化肥生产企业和缺肥地区的供需关系。
二、拓宽化肥流通渠道，扩大企业经营自主权
化肥生产企业可以将自产化肥销售给各级农资公司和农技推广站、土肥站、植保站（以下简称农业“三站”）及以化肥为原料的企业，也可以设点直接销售给农民。农业“三站”经营的化肥可以从各级农资公司进货，也可以直接从化肥生产企业进货；可以将化肥供应到技术服务项目，
也可以直接销售给农民。保留现行允许农垦、林业、烟草、军队在本系统内销售化肥的做法，其化肥来源可以委托农资公司代购，也可以从化肥生产企业自行采购。赋予中国化工进出口总公司化肥内贸经营权。除上述单位外，其他单位和个人不得从事化肥批发业务。
通过适度竞争，促进化肥经营单位加强内部管理，减少流通环节，降低流通费用，强化服务功能，从单一经营型向服务经营型转变。同时鼓励化肥生产、经营企业打破系统和行业界限，通过发展工商联营、组建集团等多种形式的联合，优势互补，共同做好化肥产销工作。
三、改进化肥价格管理方式，建立政府指导下市场形成价格的机制
化肥出厂价格由政府定价改为政府指导价。国家计委只对大型氮肥企业（合成氨年生产能力在30万吨以上）生产的化肥制定中准出厂价和上下浮动幅度，供需双方可在浮动幅度内根据淡、旺季及市场情况协商确定具体价格。中准出厂价根据化肥生产成本和市场供求的变化适时进行调
整。
放开化肥零售价格，必要时省级物价部门可以对部分品种规定最高限价。
四、加强化肥进口管理，改进化肥进口代理办法
各种贸易方式和渠道进口化肥均纳入进口配额管理。国家经贸委根据总量平衡、资源配置和优化品种结构的要求，安排全国化肥进口，中央进口化肥计划下达给供销总社和有关部门，各部门不能对进口化肥指标自行调剂。
适当增加化肥进口代理渠道，除中国化工进出口总公司外，赋予中国农业生产资料集团公司化肥进口代理经营权。进口化肥代理手续费，不得高于国家计委核定的标准。外经贸部应加强化肥进口代理企业的业务指导和协调管理。有关银行要积极筹措资金，为进口单位及时发放贷款。
五、建立救灾化肥储备制度，增强宏观调控能力
化肥是常年生产、季节使用的产品。国家通过中准出厂价加浮动幅度的指导性价格政策，使化肥保持合理的淡、旺季价差，以鼓励生产、经营企业和农户淡季储存化肥。国有商业银行对所需贷款应予以支持。全国化肥市场如出现大的波动，由国家计委会同有关部门研究提出应对措施上
报国务院，经批准后组织实施。
为解决救灾用肥的应急需要，建立中央救灾化肥年度储备制度。每年雨季来临之前，通过收储和进口，准备50万实物吨救灾备用化肥，当年救灾如有剩余，秋播前应予销出。储备资金由中国农业银行安排，每年给予半年的贴息，由中央财政和使用救灾化肥的地方财政各负担一半，具
体贴息办法由财政部商有关部门另行制定。救灾储备化肥继续由中国农业生产资料集团公司负责经营，救灾化肥的收购和出库价格由国家计委会同有关部门确定。
六、继续实行优惠政策，支持化肥生产和流通
有关部门应优先保证、均衡供应化肥生产所需石油、天然气、煤炭、矿石、电力等原材料和能源；铁路、交通、港口等单位应优先保证化肥及其原材料的运输，并对有经营资格的单位调运农用化肥和磷矿石实行优惠运价。对化肥生产、经营和国内短缺品种进口继续实行税收优惠政策。
国有商业银行在规定的企业资产负债比例之内，优先安排化肥生产、经营所需资金，要与生产、经营单位密切配合，加强资金管理，防止挤占挪用。
七、地方政府要切实做好化肥生产和购销工作
各省、自治区、直辖市人民政府要继续加强对化肥工作的领导，根据市场需求组织好化肥的生产和进口，适时调节市场供求，保持本地区化肥价格的相对稳定；维护正常流通秩序，严禁实行任何形式的地区封锁。各级工商、物价、质量技术监督部门要加大市场与价格监督管理的力度，
严格执法，取缔非法经营，严厉打击生产、销售假冒伪劣化肥和走私进口化肥的行为，坚决制止哄抬化肥价格、牟取暴利和低价倾销、冲击市场的不正当竞争行为。
1998年11月16日
